行业动态
部分信息来源：搜房网
日期：2013.9.6
2013年12月4日—5日，长三角的土拍市场上演了“恒大专场”，在短短两日之内，恒大地产在上海、南京两地豪掷102.86亿元拿下7宗土地，并成为南京小行地区新“地王”。恒大的土豪式拿地秀，助推了一、二线城市的拿地热情。就在12月5日，上海、杭州、苏州三地“地王“集中出现，总成交价超过370亿元，这一天，被业内戏称为“地王日”。一、二线城市“地王”频现，激发了市场对房价极大的想象空间。2013年，更是被业内称为“地王年”。
然而，暂时的风头并不能保证这些地王楼盘在销售方面也一路走高。在目前市场背景中，前地王多数销售现困局，新生地王各自的发展前景究竟如何，将是一个未知数。下面，我们以时间为轴，认识下2009年—2013年无锡六个著名地王项目的盛衰演变。
一、蠡湖香樟园
前世——2009年8月7日绿城集团以29亿元夺下现“蠡湖香樟园”地块，成为当时的新地王。
今生——因资金链问题，2012年1月5日绿城地产向融创中国转让该地块51%的股权，售价为5100万元。2012年1月，融创中国与绿城集团合作开发蠡湖香樟园，因楼盘售价的随意性，项目今年8月开始，突然宣布封盘，到目前为止，仍在内部整修。项目高层备案均价超过20000元/平米。升级数月后，香樟园即将携2万平米会所和3万平米中央花园重装登场，之后，蠡湖香樟园的价格将走势如何，其又将成为一个怎样的“稀缺豪宅”，唯有静候。
二、金匮里
前世——2010年2月，金匮里以4535元/平的楼面价成为了当年的楼面单价地王。项目位于滨湖区太湖新城沿贡湖大道，紧邻金匮公园与市民中心，远赏太湖、尚贤河湿地公园，无缝连接地铁一号线，地理位置得天独厚。
今生——2013年1月，盛高置业因资金链出现问题而发布公告，将上海东方康桥房地产公司持有的无锡新都房产开发有限公司60%的股权转让给太湖新城发展集团有限公司。此事一出，不少购房者都开始对金匮里的楼盘建设表示出了担忧。有部分业主甚至直接抛售了金匮里的房源。项目在售8、9#楼89平两房和137平4房，均价9800元/平米。
三、县前三号
前世——2010年4月8日，浙江永康娄志明以6.1亿元标下现“县前三号”地块，成为以个人名义创下拿地新高，造就了无锡史上最高单价地块——老红梅市场地块，楼面价高达9001元/平方米，堪称“个人地王”。
今生——该地块位于崇安寺商业圈周边，处于无锡人所谓的“最无锡”的地段。然而，这块位于无锡解放路内环的地块，却未如众人想象中地那般崛地而起。县前三号自开盘来，住宅与商铺销售情况都不尽如人意，甚至有渐渐淡出人们视线的趋势。今年，项目曾经一度推出8998元/平米的特价住宅房源，这一价格已经低于楼面价。可见，目前的县前三或许的确出了一些问题，是资金链还是运营模式，不得而知。
四、路劲天御
前世——2010年10月28日，宏骏发展（香港有限公司）以15.6亿元标下蠡湖新城纯居住用地XDG-2010-49地块，以超过8000元/平米的成交楼面价，刷新了无锡纯住宅用地的最高楼面价纪录，成为新“地王”。
今生——项目规划包含高层、超高层、别墅等多物业形态，集花园别墅、湖景大宅、休闲会所等多种产品于一体，能满足锡城各类高端人群的不同生活居住需求。据悉，路劲天御目前在售别墅与高层，高层均价也在18000元/平。根据东信数据库，近两个月，该项目销售24套，平均每销售一套需要3天时间，可见销售并不尽如人意。占尽地段优势是路劲天御的销售筹码，但是路劲天御又能将将这个筹码发挥到什么程度，依旧有待观察。
五、雅居乐
前世——2013年7月22日，一向低调的无锡土拍市场因雅居乐的出现突然得到业界广泛关注。当日，经过38轮激烈竞价，雅居乐以20.39亿元夺得无锡XDG-2012-78地块，地块折合楼面价为3454元/平米，溢价率为11.18%。太湖新城作为无锡最热门的版块，是各大房企竞相争取的黄金地段。而雅居乐拍下的XDG-2012-78地块位置临近市政府与地铁1号线，正是黄金地段中的黄金地块！
今生——雅居乐是“华南五虎”中入驻无锡的第四人，而该地块则是雅居乐首进的第一个项目。作为驻扎无锡的处女作，其用心程度自然可以想象。然而，太湖新城板块地段优势尽显，却也给开发商带来了压力和竞争。太湖新城板块上，新盘罗列，如何在拍地黑马突围之后，也在楼盘销售上也突围一把，值得深思。目前地块除空置部分，尚有居民作物用地及工厂。以地块现状而言，拆迁是首要问题，或许将影响项目开发节奏。 从最终成交来看，该地块楼面价为3454元/平米，比两年苏宁置业一路之隔所拿地块楼面价低了千元。但是雅居乐所拿地块住宅楼面价却达到了5000元/平左右，与苏宁置业所拿住宅楼面价相差不大，此外地块要求地上建筑面积的50%以上不能建住宅，住宅占整个项目的配比也大大低于周边项目。根据规划，该地块未来将会建成包括住宅、办公、商业在内的60万方左右的城市综合体。 区域内金匮里、苏宁悦城、尚锦城三个项目与地块仅相隔一条观山路，而根据拿地先后地价的不同，三个楼盘住宅售价在7500元/平-12000元/平之间。雅居乐项目未来每平售价保守估计也应当突破万元。
六、XDG-2012-58
前世——2013年8月6日，中华企业股份有限公司在无锡拍下了滨湖区梁溪路南侧、孙蒋路西侧，距离滨湖万达非常近的一处地块，刷新了之前由栖霞创下的2013年楼面单价记录，以4600元/平的价格成为了楼面单价地王。
今生——该地块位于无锡河埒口板块，属无锡的发展较成熟区域。河埒口区域周边人口密度高，无论是建设商铺还是住宅，该地块都极具优势。然而，成熟区域是该地块发展的优势，却也是一种挑战。由于发展趋于成熟，周边配套都发展完备，商铺如何在此立足，住宅如何与周边楼盘竞争，都亟待解决。目前，项目具体情况还未知，静待事态发展。（部分信息来源：搜房网）
东信观点：
1、据我们了解，在一线城市，大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内房价。设想这些地王要达到正常的利润，房价一年内需要在现有基础上再涨50%。然而，在目前楼市大环境下，这几乎是天方夜谭。
2、虽然一、二线城市的房价在涨，但是土地成本高，真正的投资回报利润已经不高了，土地成本增加，房企拿地竞争激烈，这明显导致房企的利润率下滑。对于无锡楼市，价格虚浮空间并不高，地王在背负高楼面价的现状中，如何实现利润最大化是非常棘手的问题。
3、从无锡地王的今昔对比来看，销售现状可能远不如预期，半数地王因资金链问题一度成为项目进度瓶颈，滞销于市场中。新生地王如若产品及价格定位欠妥，在当前区域市场环境中，无锡地王并不能够取得北上广地王的拔筹效应，前景并不乐观。
4、从近五年地王分布格局分析，滨湖区毋庸置疑是地王频现的主战场；且地王位置呈现近点辉映，两两相衬的现象。如香樟园与路劲天御、金匮里与雅居乐地块。
5、在政策收紧下，2014年部分城市的“地王”入市的市场空间可能不乐观。“地王”上市的风险也在加大。东信咨询研究部认为“地王风险大，成王要谨慎”。